Srovnání nemovitostních fondů: výnosy, výkonnost a poplatky
Krátká odpověď: nemovitostní fondy dostupné v ČR mají podle dat k 30. 9. 2026 medián
pětiletého výnosu +6,6 % p.a. (28 fondů s pětiletou historií) a medián roční
nákladovosti (TER) 1,85 %. K tomu může přijít jednorázový vstupní poplatek,
u fondů s ověřeným ceníkem nebo statutem 0 až 5 %.
Peníze nejsou k dispozici hned: odkup se řídí statutem fondu (likvidita).
Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů.
Nejvyšší pětiletý výnos z nemovitostních fondů má podle dat k 30. 9. 2026 Jet Industrial Lease podfond SICAV I1 s +11,7 % p.a., a to
z 28 fondů kategorie s pětiletou historií. Průměrná roční nákladovost kategorie je 1,87 %. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů.
Nemovitostní fondy investují do komerčních nemovitostí (kanceláře, logistika, retail) a inkasují nájmy. Nižší kolísání ceny, ale nižší likvidita a specifická rizika trhu nemovitostí.
V České republice je pro investory dostupných 48 nemovitostních fondů s poplatkem i historickými výnosy (databáze PorovnejFondy.cz, k 30. 9. 2026).
Průměrná roční nákladovost (TER) nemovitostních fondů je 1,87 %, což je 0,27 p.b. nad průměrem celého trhu (1,60 %), k 30. 9. 2026 (zdroj: PorovnejFondy.cz).
Nejnižší roční poplatek v kategorii nemovitostních fondů má Accolade Industrial Fund A Dis (CZK), TER 1,12 % (k 30. 9. 2026, zdroj: PorovnejFondy.cz).
Průměrný historický výnos nemovitostních fondů za posledních 5 let byl +6,6 % p.a. (k 30. 9. 2026), minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Nejvíce nemovitostních fondů v ČR spravují ACCOLADE a ZDR (databáze PorovnejFondy.cz, k 30. 9. 2026).
Údaje smíte volně citovat s uvedením zdroje „PorovnejFondy.cz" a odkazem. Informativní data, ne investiční doporučení.
Jaký výnos mají nemovitostní fondy
Výnos p.a. podle horizontu, spočítaný jen z fondů, které údaj za dané období mají. Medián je prostřední
hodnota a extrémy ho nevychýlí, průměr je pro srovnání vedle něj. Data k 30. 9. 2026.
Období
Fondů s údajem
Medián p.a.
Průměr p.a.
Nejnižší
Nejvyšší
1 rok
48
+5,8 %
+5,9 %
-2,7 %
+13,1 %
3 roky
39
+5,5 %
+5,5 %
+0,6 %
+9,6 %
5 let
28
+6,6 %
+6,6 %
+0,7 %
+11,7 %
10 let
6
+5,7 %
+6,8 %
+3,8 %
+10,9 %
Záporný výnos za poslední rok má 1 z 48 fondů s ročním údajem. Nemovitosti oceňují znalci se zpožděním, takže graf fondu vypadá klidněji, než se trh skutečně hýbe. Medián roční nákladovosti kategorie je 1,85 %, výkonnost se obvykle uvádí už po odečtení
průběžných nákladů, ne však vstupního poplatku. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů.
Vstupní poplatek u nemovitostních fondů
Roční nákladovost (TER) v tabulkách na této stránce nezahrnuje jednorázový vstupní poplatek, který se strhne
z vkladu hned při nákupu. U fondů, jejichž ceník nebo statut jsme ověřili, se pohybuje od 0 % do 5 %.
Uvedená sazba je maximum podle ceníku nebo statutu, distributor může účtovat méně. Některé fondy mají místo vstupního poplatku
výstupní poplatek při odkupu do určité doby.
Výběr fondů je dán jen tím, u kterých jsme ceník nebo statut ověřili, nejde o doporučení ani o úplný přehled trhu.
Poplatky se mění, závazný je vždy aktuální ceník a dokument klíčových informací (KID) fondu. TER je z naší databáze k 30. 9. 2026.
Celou kategorii podle nákladovosti rozebírá článek kolik si účtují nemovitostní fondy,
dopad poplatků na vaši částku a horizont spočítá kalkulačka Kolik mě stojí fond.
Platíte u svého nemovitostního fondu víc, než musíte? Řekněte nám po telefonu název fondu a spočítáme,
kolik vás stojí vstupní poplatek a TER proti zbytku kategorie. Zdarma a nezávazně.
Spočítat poplatky mého fondu →
Likvidita a další rizika nemovitostních fondů
Likvidita. Budovu nelze prodat ze dne na den. Odkup podílů se řídí lhůtami ve statutu, ocenění a obchodování bývá jen jednou za měsíc a ve výjimečné situaci může správce odkupy dočasně pozastavit. Některé fondy uvádějí minimální dobu držení nebo účtují výstupní poplatek při brzkém odkupu (viz tabulka výš).
Ocenění se zpožděním. Hodnotu nemovitostí určují znalci, ne burza. Pokles cen se proto do hodnoty podílu promítá pomaleji a klidný graf neznamená, že trh stojí.
Úrokové sazby a zadlužení. Fondy často kupují nemovitosti zčásti na úvěr. Vyšší sazby zdražují financování a tlačí na ocenění budov, fond s vyšším zadlužením je citlivější.
Co fond drží. Kanceláře, logistika a obchodní prostory se v cyklu chovají různě; v přehledu jsou i fondy rezidenčních nemovitostí a zemědělské půdy a lesů. Dva fondy se stejným TER mohou nést úplně jiné riziko.
Měna. 15 z 48 tříd v přehledu je vedeno v eurech. Kdo utrácí v korunách, nese u nich i kurzové riziko.
Fondy pro veřejnost a fondy kvalifikovaných investorů. Přehled obsahuje obojí. Do fondů pro veřejnost se vstupuje už od stovek či tisíců korun, fondy kvalifikovaných investorů mají vstup obvykle od 1 000 000 Kč (nebo 125 000 EUR) a jsou určené jen kvalifikovaným investorům. Typ fondu ověříte ve statutu nebo v KID.
Nákladovost (TER): nižší roční poplatek za dlouhý horizont dělá statisíce až miliony Kč rozdílu; průměr této kategorie je 1,87 %.
Výnos v čase: srovnávejte p.a. za 3, 5 a 10 let ve stejné měně; jednorázový roční výnos je málo vypovídající. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Riziko a horizont: střední (nižší likvidita); investujte na horizont 5+ let, ať přečkáte výkyvy trhu.
Aktivní fond vs. index/ETF: pasivní ETF mají typicky výrazně nižší poplatky; aktivní správce si vyšší TER musí vydělat nadvýnosem, což se dlouhodobě daří menšině. Kolik reálně stojí fondy na poplatcích napříč celým trhem ukazují naše statistiky poplatků fondů.
Investiční byt, nebo nemovitostní fond?
Kdo v Česku uvažuje o investici do nemovitostí, řeší obvykle jedno rozhodnutí: koupit investiční byt, nebo vstoupit do nemovitostního fondu. Nejde o to, co je lepší, ale co odpovídá vašemu kapitálu, času a toleranci k riziku. Obě cesty mají jiný profil.
Vstupní kapitál a páka. Investiční nemovitosti obvykle znamenají jednotky milionů korun, zpravidla s hypotékou. Právě možnost použít cizí kapitál je reálná výhoda přímého vlastnictví, u fondu ji nemáte. Do nemovitostního fondu se naopak vstupuje po tisícikorunách a lze investovat pravidelně.
Rozložení rizika. Jeden byt znamená jednoho nájemníka, jednu lokalitu a jeden typ nemovitosti. Nemovitostní fondy drží desítky budov, nejčastěji komerčních: logistiku, kanceláře a maloobchod, s více nájemci a delšími nájemními smlouvami. Výpadek jednoho nájmu tak nedopadne na celý výnos.
Čas a starosti. U investičního bytu je na vás výběr nájemníka, správa, opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí, daňové přiznání a případné vymáhání nájemného. U fondu tuhle práci dělá správce a platíte za ni v nákladovosti fondu.
Likvidita. Prodej bytu přes realitní kancelář trvá týdny až měsíce a nese provizi i daňové souvislosti. Podílový list nemovitostního fondu je likvidnější, ale ne okamžitě: fondy mají odkupní lhůty a v době napětí na trhu je mohou prodloužit. Ani jedna varianta není nástroj na krátký horizont.
Náklady. U bytu se sčítají provize, daně, pojištění, rezerva na opravy a případné neobsazenosti. U fondu je hlavním nákladem roční nákladovost (TER), kterou najdete u každého fondu níže a můžete ji porovnat mezi správci.
Spočítejte si to. Čistý výnos konkrétního bytu po nákladech, neobsazenosti, dani a hypotéce a jeho srovnání s mediánem nemovitostních fondů ukáže kalkulačka investice do nemovitostí.
Nejvýnosnější nemovitostní fondy za 5 let
Deset fondů kategorie s nejvyšším historickým výnosem za posledních 5 let (p.a.), z 28 fondů,
u kterých tenhle údaj máme. Pořadí je faktické srovnání historických dat, ne investiční doporučení
ani příslib výnosu. Desetiletý výnos má v této kategorii zveřejněný 6 fondů.
Data k 30. 9. 2026, zdroj: databáze PorovnejFondy.cz. Výnos p.a. je průměrný roční výnos za dané období.
Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Vhodnost fondu závisí na vašich cílech
a horizontu, závazné informace najdete v dokumentu klíčových informací (KID).
Všechny nemovitostní fondy (48), abecedně
Kliknutím na název otevřete kartu fondu s žebříčkem v kategorii, poplatky a srovnávacím grafem.
Nejlevnější: Accolade Industrial Fund A Dis (CZK) (TER 1,12 %).
Nemovitostní fondy porovnávejte podle čtyř objektivních kritérií: nákladovosti (TER): nižší roční poplatek za dlouhý horizont dělá statisíce až miliony Kč rozdílu; výnosu p.a. za 3, 5 a 10 let ve stejné měně (jednorázový roční výnos je málo vypovídající); rizika a horizontu (střední (nižší likvidita), 5+ let); a toho, zda jde o aktivně řízený fond, nebo levnější index či ETF. Průměrná nákladovost této kategorie je 1,87 %. Vhodnost fondu závisí na vašich cílech a toleranci ke kolísání, nejde o investiční doporučení. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Co jsou nemovitostní fondy a pro koho jsou vhodné?
Nemovitostní fondy investují do komerčních nemovitostí (kanceláře, logistika, retail) a inkasují nájmy. Nižší kolísání ceny, ale nižší likvidita a specifická rizika trhu nemovitostí. Orientační riziko: střední (nižší likvidita), doporučený horizont 5+ let. Jde o obecný popis kategorie, ne o investiční doporučení.
Je lepší investiční byt, nebo nemovitostní fond?
Neexistuje obecně lepší varianta, liší se profilem. Investiční byt umožňuje využít hypotéku a dává přímou kontrolu, ale váže vysoký kapitál do jedné lokality a jednoho nájemníka a vyžaduje čas na správu, opravy a daně. Nemovitostní fond je dostupný od nižších částek, rozkládá riziko mezi desítky komerčních nemovitostí a správu řeší za vás, výměnou za roční nákladovost a odkupní lhůty. Volba závisí na vašem kapitálu, časových možnostech a horizontu. Nejde o investiční doporučení.
Který nemovitostní fond měl nejvyšší výnos?
Za posledních 5 let dosáhl v naší databázi nejvyššího výnosu Jet Industrial Lease podfond SICAV I1 (+11,7 % p.a.). Kompletní žebříček podle 10letého výnosu najdete v sekci TOP 100 podílových fondů, ETF a FKI. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Který nemovitostní fond je nejlevnější?
Nejnižší roční nákladovost (TER) má Accolade Industrial Fund A Dis (CZK): 1,12 %. Průměr kategorie je 1,87 %.
Existuje levný nemovitostní fond v korunách?
V naší databázi je 33 nemovitostních fondů vedených v korunách a 0 z nich má roční nákladovost do 0,5 %. Nejnižší TER má Accolade Industrial Fund A Dis (CZK): 1,12 %, pětiletý výnos +7,8 % p.a., druhý Accolade Industrial Fund D Dis (CZK) s 1,12 %. U korunové třídy odpadá směna měny při nákupu. Kurzové riziko tím ale nezmizí, pokud fond drží zahraniční aktiva: to tlumí až měnové zajištění, které něco stojí. Data k 30. 9. 2026, minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Jaký výnos mají nemovitostní fondy?
Podle dat k 30. 9. 2026 je medián pětiletého výnosu nemovitostních fondů +6,6 % p.a. (28 fondů s pětiletou historií, rozpětí 0,7 % až 11,7 %), medián za poslední rok +5,8 %. Medián roční nákladovosti (TER) je 1,85 %; výkonnost fondu se obvykle uvádí už po odečtení průběžných nákladů, ne však vstupního poplatku. Hodnotu nemovitostí oceňují znalci se zpožděním, proto výnosy vypadají klidněji než u akcií. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Jaký je vstupní poplatek u nemovitostních fondů?
U fondů, jejichž ceník nebo statut jsme ověřili, se vstupní poplatek pohybuje od 0 % do 5 %: CREDITAS Nemovitostní I 0 %, Fio realitní podfond I. 0 %, Raiffeisen realitní fond 1,5 %, REICO Nemovitostní 1,5 % (nákup přes Českou spořitelnu), UNIQA Realitní fond (CZK) 3,6 %, INVESTIKA realitní fond, OPF (CZK) max. 4 %, Trigea nemovitostní fond (CZK) max. 5 %. Platí se jednou při nákupu a v ročním TER není. Část fondů účtuje výstupní poplatek při odkupu do určité doby. Vždy platí aktuální ceník a KID fondu.
Jak rychle dostanu peníze z nemovitostního fondu?
Ne hned. Fond drží budovy, které nelze prodat ze dne na den, proto odkup podílů probíhá podle lhůt ve statutu, často s oceněním jednou měsíčně, a ve výjimečné situaci může správce odkupy dočasně pozastavit. Některé fondy navíc uvádějí minimální doporučenou dobu držení nebo výstupní poplatek při brzkém odkupu. Na peníze, které můžete brzy potřebovat, se nemovitostní fond nehodí.
Který nemovitostní fond je nejlepší?
Jeden nejlepší fond pro všechny neexistuje a žádný tu nedoporučujeme. Data ukazují tři věci, podle kterých se fondy dají porovnat: výnos za 3 a 5 let proti mediánu kategorie (+6,6 % p.a. za 5 let), roční nákladovost proti mediánu 1,85 % a jednorázový vstupní poplatek. K tomu likvidita, zadlužení fondu a to, co drží (kanceláře, logistika, byty). Co sedí k vašemu horizontu, je otázka na konzultaci, ne na žebříček.
Kolik nemovitostních fondů sledujete?
V naší databázi je 48 nemovitostních fondů dostupných českým investorům, s poplatkem i historickými výnosy. Všechny najdete v našem srovnávači fondů.
Data k 30. 9. 2026, zdroj: databáze PorovnejFondy.cz. Výnosy jsou historické, p.a. = průměr ročně.
Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Uvedené riziko a horizont jsou orientační;
jde o faktické srovnání z veřejných dat, ne o investiční doporučení. Vhodnost fondu závisí na vašich cílech a rizikovém profilu.
Nechte nám telefon. Poradce vám zavolá, za 30 minut projdete, co vlastníte, jestli to
drží k vašemu cíli a kolik vás to stojí na poplatcích. Začínáte? Projdete, jak začít
rozumně a bez zbytečných poplatků.
Zavoláme vám v pracovní den. Termín si můžete vybrat hned po odeslání.
Projdeme vaše investiční fondy a řekneme, jestli tvoří strategii, nebo se jen překrývají.
Návrh rozložení podle vašeho cíle, horizontu a tolerance rizika.
Tvrdá čísla: kolik na svých fondech reálně platíte na poplatcích. Bez závazku, bez tlaku.
Váš požadavek dorazil poradcům partnera Kiwi partners s.r.o., vázaného zástupce, který jedná na účet zastoupeného SAB servis s.r.o. Nechcete čekat na telefon?
Objednávka přijata: Konzultace v kanceláři (90 minut, 3 900 Kč). Poradce Kiwi partners s.r.o., vázaného zástupce, který jedná na účet zastoupeného SAB servis s.r.o., vám zavolá, domluví termín v kanceláři v Praze, vyžádá si fakturační údaje a pošle fakturu. Při objednávce nic neplatíte; fakturu dostanete e-mailem a konzultace proběhne po její úhradě.
Stručný přehled výnosů, rizik a příležitostí napříč fondy dostupnými v Česku.
Bez balastu, jen to podstatné, zdarma do vašeho e-mailu.
Co v každém vydání najdete
Trhy Co se za týden stalo na akciích, dluhopisech a komoditách a co z toho plyne pro fondy.
Sazby ČNB Aktuální repo sazba a inflace a co znamenají pro dluhopisové fondy i spořicí účty.
Tip týdne Konkrétní srovnání levného investičního fondu s drahým bankovním fondem, na číslech z naší databáze.
Vývoj trhů a sazeb ČNB v kontextu, ne jen čísla.
Tip týdne a upozornění, když se mění směr.
✓
Vítejte mezi odběrateli!
Potvrzovací e-mail je na cestě. První vydání radaru dorazí už příští úterý.
Chcete k tomu bezplatnou analýzu vašich fondů?
Dostanete písemný rozbor fondů, které držíte, od poradce partnera Kiwi partners s.r.o.,
vázaného zástupce zapsaného v seznamu ČNB, který jedná na účet zastoupeného SAB servis s.r.o., bez závazku.
Se souhlasem sdílíme údaje z cookies v rámci skupiny, kterou tvoří PorovnejFondy.cz, lendel.eu a Kiwi partners s.r.o., vázaný zástupce, který jedná na účet zastoupeného SAB servis s.r.o., abychom vám nabídli relevantní obsah.
Měření: Google Analytics, Microsoft Clarity. Reklama: Google Ads, Meta, Sklik.
Bez souhlasu nepoužíváme analytické ani reklamní cookies.
