Analýza
Byt v Alpách, nebo nemovitostní fond? Vstup do zahraničí stojí šest let poplatků
Investiční nemovitosti tvoří podle Wealth Reportu J&T Banky zhruba pětinu portfolia českých dolarových milionářů a poptávka míří do Alp, Provence, na Mallorku a v posledních letech do Chorvatska a Řecka. Je to srozumitelný nákup: vidíte na něj, můžete v něm být, a když se trh hne, nikdo vám každý den neposílá nové číslo.
Jedna položka se ale v té úvaze skoro nikdy neobjeví, přestože je největší ze všech a platí se hned první den.
Vstupné, které zaplatíte dřív, než vyděláte korunu
Podle veřejných přehledů realitních zprostředkovatelů je ve Španělsku daň z převodu u starší nemovitosti 8 až 10 procent, ve většině přímořských regionů rovných deset. S notářem a zápisem do katastru vychází vedlejší náklady na 10 až 12 procent kupní ceny. V Itálii je daň z převodu 10 procent u novostaveb a 9 procent z katastrální hodnoty u starších, samotný notář stojí 1,5 až 2 procenta.
Na bytě za dvacet milionů je to dva až dva a půl milionu korun, které z investice zmizí v okamžiku podpisu. Nejsou to peníze zaplacené za nic, jde o daň a služby, ale jsou nevratné a začínáte tedy s mínusem, který musíte nejdřív dohnat.
Co je to za číslo, když ho převedete na poplatek fondu
V databázi máme 49 nemovitostních fondů dostupných českému investorovi. Jejich medián roční nákladovosti je 1,79 %. To znamená, že vstupní náklady v zahraničí odpovídají zhruba 5,6 až 6,7 letům celého ročního poplatku takového fondu. Ne jeho výnosu, celého poplatku.
| Nemovitostní fondy v ČR (49) | Hodnota |
|---|---|
| Medián ročního poplatku (TER) | 1,79 % |
| Medián výnosu za 5 let | 7,0 % ročně |
| Nejlepší z nich za 5 let | 11,3 % ročně |
| Nejhorší z nich za 5 let | 0,8 % ročně |
| Kolik z nich skončilo za 5 let v záporu | ani jeden |
Data k 30. 6. 2026. Rozptyl je tu menší než u akcií a za posledních pět let neskončil v záporu ani jeden fond, ale to je konstatování o uplynulém období, ne příslib. Nemovitostní fondy mají svá rizika, jen jiná: pomalejší odkupy, citlivost na úrokové sazby a ocenění, které se nedělá denně tržní cenou, ale odhadem.
Teď to poctivě, protože srovnání kulhá
Kdybych to nechal jen u předchozích odstavců, byl by to nefér text. Ve fondu se nedá spát. Nemůžete v něm strávit tři týdny v srpnu, nemůžete v něm ubytovat děti a nemůžete se v něm nastěhovat, když se rozhodnete strávit stáří u moře.
Pokud kupujete byt v Alpách hlavně proto, že tam chcete jezdit, nekupujete investici. Kupujete životní styl s investiční složkou, a je úplně legitimní zaplatit za to dvanáct procent na vstupu. Chyba nastává až tehdy, když si to sami před sebou zaúčtujete jako investiční rozhodnutí a porovnáváte to s výnosem fondu. To jsou dvě různé věci a smíchat je znamená rozhodovat se s vadnou kalkulačkou.
Druhá věc, kterou byt umí a fond ne, je páka. Na nemovitost dostanete hypotéku, na podílový list ne. Když sazby vyjdou, násobí to výsledek. Když nevyjdou, násobí to taky, jen opačným směrem.
A co umí fond, co byt neumí
| Byt v zahraničí | Nemovitostní fond | |
|---|---|---|
| Vstupní náklad | zhruba 10 až 12 % ceny, nevratně | obvykle vstupní poplatek 0 až 3 % |
| Rozložení rizika | jedna budova, jedno město, jeden trh nájmů | desítky budov a nájemců |
| Když potřebujete peníze | prodej v řádu měsíců, ve špatné době se slevou | odkup obvykle v řádu týdnů |
| Starost | správa, nájemníci a daně na dálku, v cizím jazyce | žádná |
| Užívání | můžete tam být | nemůžete |
Tři otázky, které rozhodnou dřív než výnos
- Kupuju to, abych to používal, nebo aby to vydělávalo? Odpověď „obojí" je v pořádku, ale pak si spočítejte, kolik z toho je které, a nesrovnávejte celou částku s výnosem fondu.
- Za jak dlouho to prodám, když budu muset? Ne v dobrém trhu. V tom špatném, kdy peníze zpravidla potřebujete.
- Kdo to bude spravovat, když tam nebudu? Správcovská agentura v zahraničí si běžně bere z nájmu podíl, který je vyšší než roční poplatek fondu. Do výnosu ho započítejte hned na začátku, ne až po prvním roce.
Nemovitost v zahraničí může být dobrý nákup a bývá. Jen je poctivé počítat ji celou, i s tím vstupným, správou a časem, který jí dáte. Podobně jsme se dívali na alternativní fondy a na to, kolik lidí nezná cenu vlastního portfolia.
Zvažujete nemovitost a chcete si to spočítat celé?
Projdeme, jak nemovitostní část zapadá do zbytku portfolia a co vás bude reálně stát. Nezávisle, do 24 hodin.
Časté otázky
Kolik stojí koupě nemovitosti v zahraničí navíc k ceně?
Podle veřejně dostupných přehledů realitních zprostředkovatelů je ve Španělsku daň z převodu u starší nemovitosti 8 až 10 procent, ve většině přímořských regionů 10 procent, a celkové vedlejší náklady včetně notáře a katastru vycházejí kolem 10 až 12 procent kupní ceny. V Itálii je daň z převodu 10 procent u novostaveb a 9 procent z katastrální hodnoty u starších nemovitostí, samotný notář stojí 1,5 až 2 procenta. Jde o cizí údaje, nikoli o naše měření, a před koupí je nutné je ověřit v konkrétní zemi a regionu.
Jaký výnos měly nemovitostní fondy v ČR?
V databázi PorovnejFondy.cz je 49 nemovitostních fondů dostupných českému investorovi. Medián pětiletého výnosu je 7,0 procenta ročně, nejlepší z nich má 11,3 a nejhorší 0,8 procenta. Za pět let neskončil v záporu ani jeden. Medián roční nákladovosti je 1,79 procenta. Data k 30. 6. 2026, minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Je nemovitostní fond náhrada za vlastní byt v zahraničí?
Není, protože každý řeší něco jiného. Ve fondu se nedá bydlet ani trávit dovolená a nedá se na něj vzít hypotéka. Byt v zahraničí zase nejde prodat během týdne, nese riziko jedné budovy a jedné lokality a vyžaduje správu na dálku. Pokud kupujete nemovitost hlavně kvůli užívání, je to nákup životního stylu s investiční složkou, ne investice, a je poctivé to tak i počítat.