Kolik si nemovitostní fondy účtují
V naší databázi sledujeme 48 nemovitostních fondů dostupných českým investorům, u všech známe roční nákladovost (TER). Data jsou k 30. 9. 2026.
| Ukazatel | Nemovitostní fondy | Celý trh v ČR | ETF |
|---|---|---|---|
| Průměrné TER | 1,87 % | 1,60 % | 0,19 % |
| Medián TER | 1,85 % | ||
| Nejnižší TER v kategorii | 1,12 % | ||
| Nejvyšší TER v kategorii | 3,22 % | ||
| Počet fondů v přehledu | 48 | 1 417 | 38 |
Rozložení uvnitř kategorie vypadá takto: 8 fondů se vejde pod 1,50 % ročně, 24 fondů je v pásmu 1,50 % až 2,00 % a 16 fondů si účtuje 2,00 % a víc. Jinými slovy, každý zhruba třetí nemovitostní fond na českém trhu patří do nejdražšího pásma.
Proč jsou dražší než akciová ETF
Tady je férové se zastavit. Když u akciového fondu platíte 2,00 % ročně, platíte v podstatě za výběr cenných papírů, což umí levné ETF za desetinu. U nemovitostního fondu je to jinak: fond fyzicky vlastní budovy. Platí jejich správu, údržbu, pojištění, právníky u nájemních smluv, znalce, kteří majetek pravidelně přeceňují, a lidi, kteří shánějí nájemce. To jsou reálné náklady, které indexové ETF prostě nemá.
Proto srovnávat TER nemovitostního fondu s ETF jedna ku jedné nedává smysl. Dává smysl srovnávat ho s ostatními nemovitostními fondy, kde je ta služba srovnatelná. A právě tam je rozdíl mezi 1,12 % a 3,22 % těžko obhajitelný.
Klíčové číslo
Vložíte 1 000 000 Kč na deset let a fond vydělá hrubých 7,00 % p.a. Při TER 1,12 % vám zůstane 1 770 677 Kč, při TER 3,22 % jen 1 449 228 Kč. Rozdíl 321 449 Kč, a to jen na poplatku. Modelový výpočet při shodném hrubém výnosu, ne předpověď konkrétního fondu.
Nejlevnější a nejdražší nemovitostní fondy
Následující tabulky ukazují krajní hodnoty. U správců, kteří nabízejí víc tříd téhož fondu (korunovou, eurovou, distribuční), uvádíme jen jednu, ať přehled dává smysl.
Pět nejlevnějších
| Fond | TER p.a. | Výnos 5 let p.a. |
|---|---|---|
| Accolade Industrial Fund A Dis (CZK) | 1,12 % | +7,77 % |
| Fio realitní podfond I. | 1,20 % | kratší historie |
| Generali Fond realit (CZK) | 1,28 % | +5,26 % |
| Raiffeisen realitní fond | 1,34 % | +6,36 % |
| EBM Residential podfond, prémiové PRIA (CZK) | 1,58 % | kratší historie |
Pět nejdražších
| Fond | TER p.a. | Výnos 5 let p.a. |
|---|---|---|
| VIGO PUBLIC realitní I. Podfond (CZK) | 3,22 % | kratší historie |
| Korunový realitní fond, OPF, IAD Investments (CZK) | 2,74 % | +6,06 % |
| WOOD & Company Realitní OPF (CZK) | 2,50 % | kratší historie |
| ZDR Investments SICAV, ZDR, podfond Real Estate A | 2,30 % | +8,61 % |
| Future X investment community Fund R (CZK) | 2,29 % | kratší historie |
Názvy fondů uvádíme jako datový přehled, ne jako doporučení ke koupi nebo prodeji. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Platí se dražší fond za lepší výsledek?
Tohle je otázka, kterou dostáváme nejčastěji: „dražší fond přece musí mít lepší správu, ne?" Můžeme se podívat na data. Desetiletou historii má v kategorii 6 fondů, což je malý vzorek, ale je to jediný vzorek, který máme.
| Fond | TER p.a. | Výnos 10 let p.a. |
|---|---|---|
| Accolade Industrial Fund B Dis (EUR) | 1,12 % | +10,91 % |
| Accolade Industrial Fund A Dis (CZK) | 1,12 % | +10,39 % |
| Conseq realitní (CZK) | 1,59 % | +5,67 % |
| INVESTIKA realitní fond, OPF (CZK) | 1,90 % | +5,65 % |
| UNIQA Realitní fond (CZK) | 1,63 % | +4,40 % |
| REICO Nemovitostní | 1,90 % | +3,76 % |
Levnější polovina kohorty (TER do 1,85 %) udělala za deset let +7,84 % p.a. Dražší polovina +4,71 % p.a. Vyšší poplatek se tedy v tomto vzorku nepromítl do lepšího výsledku, spíš naopak. Zdůrazňujeme ale: vzorek 6 fondů je na jakýkoli obecný závěr příliš malý a minulost není předpověď.
Praktický závěr je jednodušší, než to vypadá. Poplatek je jediné číslo, které znáte dopředu s jistotou. Výnos je odhad, poplatek je smlouva. Když si mezi dvěma srovnatelnými nemovitostními fondy vyberete ten o procento levnější, máte to procento jisté, ať se trh nemovitostí vyvine jakkoli.
Nevíte, kolik na poplatcích platíte vy?
Zadejte svůj fond a kalkulačka spočítá, kolik vás poplatky stojí za celý horizont.
Co v TER není: vstupní poplatek a výstupní lhůty
TER pokrývá průběžné roční náklady. Nepokrývá dvě věci, které u nemovitostních fondů umí bolet víc než samotné TER.
Vstupní poplatek. U některých nemovitostních fondů se pohybuje v jednotkách procent z vkladu a strhne se hned. Pokud dáte 1 000 000 Kč do fondu se třemi procenty vstupního poplatku, začínáte investovat s 970 000 Kč a prvních zhruba pět měsíců výnosu jen doháníte start. Podrobněji o tom píšeme v článku skryté poplatky fondů. Pro srovnání: u koupě staršího bytu v Katalánsku je samotná daň z převodu 10 % ceny do 600 000 EUR a nad touto hranicí stoupá až na 13 % (katalánská finanční správa ATC, 2026), takže s notářem a zápisem do katastru vyjdou vedlejší náklady přes deset procent; v Itálii je u staršího bytu, který není hlavním bydlištěm kupujícího, registrační daň 9 % z katastrální hodnoty, která bývá pod tržní cenou, a u novostavby od developera DPH 10 % z ceny (italská finanční správa Agenzia delle Entrate, 2026). I tak jde o násobek toho, co si tady vezme fond za celý rok. Rozepsali jsme to v článku byt v zahraničí, nebo nemovitostní fond.
Lhůty na výběr. Nemovitost se neprodá za den. Fondy proto mívají výpovědní lhůty a v podmínkách často i právo výplatu pozdržet, když chce peníze najednou hodně lidí. Není to skrytý poplatek v korunách, ale je to reálné omezení, se kterým musíte počítat dřív, než peníze pošlete. Kontext k celé kategorii najdete v článku realitní fondy v ČR.
Jak si ověřit poplatek svého fondu
Máte tři cesty, každá zabere pár minut.
1. Dokument KID. Každý fond ho musí zveřejnit a TER v něm být musí. Jak se v něm vyznat, ukazujeme v návodu jak číst KID fondu.
2. Náš srovnávač. Zadáte název fondu a uvidíte TER i výnosy vedle konkurence ve stejné kategorii, takže hned poznáte, jestli platíte nad průměrem, nebo pod ním. Celou kategorii najdete na stránce nemovitostní fondy.
3. Vlastní výpis. Nákladovost si v korunách nikdy nepřečtete přímo, odečítá se uvnitř kurzu podílového listu. Proto se vyplatí projít výpis s někým, kdo ví, kde hledat, hlavně pokud máte víc fondů najednou.
Poplatek je jediná část investice, kterou máte plně pod kontrolou. Trh neovlivníte, nákladovost ano. Bc. Stanislav Lenděl, wealth manager
Chcete vědět, jestli váš nemovitostní fond není z těch drahých?
Napište nám své fondy a projdeme je s vámi. Poplatky, výnos vůči kategorii, likvidita. Poradce se vám ozve na telefon v pracovní den.
Byt na pronájem, nemovitostní fond, nebo crowdfunding? Všechny tři cesty vedle sebe i s kalkulačkou čistého výnosu z pronájmu najdete v rozcestníku investice do nemovitostí.
Časté dotazy
Kolik si účtují nemovitostní fondy v ČR?
Průměrná roční nákladovost (TER) nemovitostních fondů dostupných v ČR je 1,87 %, medián 1,85 %. Rozpětí je široké: od 1,12 % u nejlevnějšího po 3,22 % u nejdražšího. Z 48 fondů s uvedeným TER jich 16 stojí 2,00 % ročně a víc. Data k 30. 9. 2026.
Proč jsou nemovitostní fondy dražší než ETF?
Nemovitostní fond fyzicky vlastní a spravuje budovy: platí správu, údržbu, pojištění, znalecké přecenění a pronájem. To jsou reálné náklady, které indexové ETF nemá, proto průměrné TER ETF vychází na 0,19 % proti 1,87 % u nemovitostních fondů. Rozdíl v poplatku ale nezaručuje rozdíl ve výnosu ani opačně.
Je vyšší poplatek u nemovitostního fondu známkou lepší správy?
V našich datech ne. Mezi 6 nemovitostními fondy, které máme s desetiletou historií, dosáhly levnější polovina průměrně +7,84 % p.a. a dražší polovina +4,71 % p.a. Jde o malý vzorek a o minulost, ne o předpověď. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Kolik mě poplatek nemovitostního fondu stojí za deset let?
Modelově: při vkladu 1 000 000 Kč a stejném hrubém výnosu 7,00 % p.a. skončíte u fondu s TER 1,12 % na 1 770 677 Kč, u fondu s TER 3,22 % na 1 449 228 Kč. Rozdíl je 321 449 Kč za deset let, jen na poplatku. Jde o modelový výpočet, ne o predikci konkrétního fondu.
Kde si ověřím poplatek svého nemovitostního fondu?
TER najdete v dokumentu klíčových informací (KID), který má každý fond povinně zveřejněný, a v našem srovnávači fondů u každého fondu vedle výnosů. Pozor, TER nezahrnuje vstupní poplatek, ten se platí zvlášť při nákupu.
Článek je informativní a nepředstavuje investiční doporučení ani nabídku ke koupi. Uvedená čísla vycházejí z veřejně dostupných dat k 30. 9. 2026 a mohou se v čase měnit. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.