Rozcestník · data k 30. 9. 2026

Investice do nemovitostí: byt, fond, nebo crowdfunding?

Rychlá odpověď: Byt na pronájem dává nájem a možný růst ceny, ale potřebuje velký vlastní kapitál a vaši práci. Modelový pražský byt 70 m² má hrubý výnos z nájmu 3,04 % ročně, před náklady, neobsazeností a daní. Nemovitostní fond rozloží peníze do desítek budov: medián ročního výnosu za pět let je u fondů v naší databázi 6,57 % po poplatcích (27 fondů), medián nákladovosti 1,86 %. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích. Realitní crowdfunding je půjčka jednomu projektu s rizikem ztráty. Svá čísla si spočítejte v kalkulačce níž.

Zdroj: databáze PorovnejFondy.cz k 30. 9. 2026, tržní údaje viz zdroje dole Autor: Bc. Stanislav Lenděl

Tři cesty vedle sebe

Žádná z cest není obecně lepší. Liší se tím, kolik peněz potřebujete na začátku, jak rychle se k nim dostanete a kolik práce a rizika nesete sami.

	Byt na pronájem	Nemovitostní fond	Realitní crowdfunding
Kolik na začátku	vlastní zdroje aspoň 20 % ceny (limit ČNB), u modelového bytu 2 552 000 Kč	minimální vklad podle správce a distributora, obvykle řádově tisíce korun	minimální vklad podle platformy
Výnos tvoří	nájem minus náklady a daň, plus nebo minus změna ceny bytu	nájmy a přecenění budov, už po poplatcích fondu	úrok z půjčky projektu nebo podíl na zisku
Náklady	fond oprav, správa, pojištění, opravy, neobsazenost, úroky	medián TER 1,86 % ročně, nejlevnější desetina 1,20 %, a obvykle vstupní poplatek	poplatky platformy podle sazebníku
Rozložení rizika	jeden byt, jeden nájemník, jedna lokalita	desítky budov a nájemců	jeden projekt na jednu investici
Kdy se dostanete k penězům	prodej trvá měsíce	odkup podílů podle statutu, často s lhůtou nebo srážkou při brzkém prodeji	obvykle až při splatnosti projektu
Dohled	vaše smlouvy, katastr	fond pod dohledem ČNB nebo regulátora země fondu	platforma s povolením podle nařízení (EU) 2020/1503
Práce	nájemníci, opravy, daňové přiznání	žádná	výběr projektů

Kalkulačka čistého výnosu z pronájmu

Předvyplněný je modelový byt 70 m² v Praze: cena podle CG Indexu (1. čtvrtletí 2026, nové byty), nájem podle Deloitte Rent Indexu (2. čtvrtletí 2026), sazba podle Hypoindexu (říjen 2026). Neobsazenost a měsíční náklady jsou náš předpoklad, ne tržní údaj. Přepište vše na čísla svého bytu.

Byt a nájem

Kupní cena

Kč

Nájem měsíčně

Kč

bez energií a služeb, které nájemník platí zvlášť

Náklady vlastníka měsíčně

Kč

fond oprav, správa domu, pojištění, drobné opravy; předpoklad, zadejte podle předpisu SVJ

Neobsazenost

měs. ročně

měsíce bez nájemníka za rok; předpoklad

Hypotéka (nechte 0, pokud kupujete bez úvěru)

Výše úvěru

Kč

předvyplněno 80 % ceny, limit ČNB

Úroková sazba

% ročně

Hypoindex říjen 2026

Splatnost

let

…hrubý výnos z nájmu ročně (nájem × 12 / cena)

…čistý výnos z ceny bytu po nákladech, neobsazenosti a dani, bez úvěru

…měsíčně na účtu po splátce hypotéky a dani

Nájem za rok po neobsazenosti	…
Náklady vlastníka za rok	…
Úroky za první rok	…
Daň z příjmu z nájmu	…
Splátka jistiny za první rok (spoříte ji do bytu)	…
Výnos vlastních peněz za první rok, bez změny ceny bytu	…

Váš byt, čistý výnos…

Fondy, medián 5 let6,57 %

…

Výnos fondu je medián ročního výnosu 27 nemovitostních fondů s pětiletou historií v naší databázi k 30. 9. 2026, po poplatcích fondu a včetně přecenění budov. Výnos bytu je jen nájem po nákladech a dani, bez změny ceny bytu, bez odpisů a bez nákladů na koupi. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Kalkulačka je modelový propočet, ne nabídka.

Konzultujte, kam investovat

Chcete byt a fondy porovnat na svých číslech?

Výpočet vám pošleme e-mailem hned. Když budete chtít, nabídneme vám k tomu i nezávazný hovor s poradcem.

E-mail (pošleme výpočet)

Telefon pro hovor s poradcemKdyž pole necháte prázdné, zeptáme se až po odeslání.

Odesláním čísla žádáte o hovor. Poradce partnera Kiwi partners s.r.o., vázaného zástupce zapsaného v seznamu ČNB, vám kvůli této poptávce zavolá a domluví s vámi další postup; když se nedovolá, zkusí to znovu. Kiwi partners jedná na účet zastoupeného SAB servis s.r.o. a u bezplatné konzultace je odměňován provizí od distributora produktu, který si případně sjednáte. Číslo nepoužijeme k reklamním SMS ani ho nepředáme reklamním systémům. Zásady ochrany osobních údajů

Odesláním nám dáváte e-mail, abychom vám poslali výpočet. Jak s údaji zacházíme, popisují Zásady ochrany osobních údajů.

Chci dostávat tipy, srovnání a nabídky PorovnejFondy.cz e-mailem (obchodní sdělení). Odhlásit se můžu jedním klikem.Posílejte mi Týdenní fondový radar (1 e-mail týdně, odhlášení jedním klikem).

★★★★★ 5,0/5 z 96 recenzí · nezávislé srovnání fondů, bez prodejního tlaku

Byt na pronájem: co čísla v kalkulačce nezachytí

Změna ceny bytu. Rozhoduje o výsledku víc než nájem, oběma směry. Kolik by byt musel ročně zdražovat, aby dorovnal medián fondů, ukazuje kalkulačka v posledním řádku. Jak se ceny pražských bytů hýbou, rozebíráme v článku Pražské byty zlevňují.
Páka hypotéky. Úvěr zvyšuje výnos vlastních peněz, když nájem a růst ceny překonají úrok, a stejnou měrou prohlubuje ztrátu, když ne. Při sazbě 5,79 % a hrubém výnosu z nájmu kolem 3,0 % nájem úroky modelového bytu nepokryje. Jestli splácet hypotéku, nebo investovat, spočítá kalkulačka hypotéka vs. investice a článek Splatit hypotéku, nebo investovat.
Jedna nemovitost. Neplatící nájemník, větší oprava nebo změna regulace dopadnou na celý výnos najednou.
Kapitál. Byt v Praze stojí kolem 16 ročních platů, viz Byt v Praze za 16 platů, nebo nemovitostní fond. Pro byt v cizině je samostatné srovnání byt v zahraničí vs. fond.

Nemovitostní fondy: co ukazují data

V databázi máme 48 nemovitostních fondů s uvedenou nákladovostí. Medián TER je 1,86 % ročně, nejlevnější desetina má nejvýš 1,20 %, nejdražší desetina od 2,30 %. Medián ročního výnosu po poplatcích je za pět let 6,57 % (27 fondů), za poslední rok 5,78 % (47 fondů). Data k 30. 9. 2026. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Hodnota podílů kolísá méně než u akcií, protože budovy se přeceňují znaleckými posudky, ne každý den na burze; v horších letech ale klesnout může.

Realitní crowdfunding: půjčka jednomu projektu

Přes crowdfundingovou platformu obvykle půjčujete developerovi na konkrétní projekt, případně kupujete podíl na něm. Výnos je úrok, který projekt slibuje, ne výnos z nájmu. Výnosy platforem v databázi nesledujeme, proto je tu nesrovnáváme. Co platí obecně:

Regulace. Platformy potřebují povolení podle nařízení (EU) 2020/1503 o poskytovatelích služeb skupinového financování; české platformy povoluje ČNB. Ověřit jde v jejím seznamu regulovaných subjektů.
Ochrana neprofesionálního investora. Platforma musí ověřit vaše znalosti, ukázat simulaci, jakou ztrátu unesete, a dát vám čtyři dny na rozmyšlenou, během kterých můžete investici bez sankce zrušit.
Riziko. Peníze nekryje pojištění vkladů. Když projekt neuspěje, můžete přijít o část nebo o celou investici. Před splatností se k penězům obvykle nedostanete.

Chcete to probrat na vašich číslech?

Poradce vám zavolá, projde s vámi, kolik můžete do nemovitostí dát a na jak dlouho, a ukáže nemovitostní fondy podle poplatků a likvidity. Úvodní konzultace je zdarma a nezávazná.

Chci konzultaci zdarma →

Konzultaci poskytuje Kiwi partners s.r.o., vázaný zástupce zapsaný v seznamu ČNB, který jedná na účet zastoupeného SAB servis s.r.o.

Další nástroje

Kam investovat: podle částky a horizontu.
Hypotéka vs. investice: splácet rychleji, nebo investovat.
Investika vs. Trigea vs. REICO: největší české realitní fondy vedle sebe.
Srovnávač fondů: fondy vedle sebe podle poplatků a výkonnosti.

Časté otázky

Vyplatí se koupit byt na pronájem?

Záleží na ceně, nájmu a nákladech konkrétního bytu. Modelově: byt 70 m² za průměrnou nabídkovou cenu nového bytu v Praze (12 760 000 Kč, CG Index, 1. čtvrtletí 2026) a průměrný pražský nájem (32 300 Kč měsíčně, Deloitte Rent Index, 2. čtvrtletí 2026) dává hrubý výnos 3,04 % ročně. Po neobsazenosti, nákladech a dani je čistý výnos nižší. Na svá čísla použijte kalkulačku na této stránce. Nejde o investiční doporučení.

Jaký je rozdíl mezi bytem a nemovitostním fondem?

Byt je jedna nemovitost, kterou spravujete sami, potřebuje velký vlastní kapitál a prodává se měsíce. Nemovitostní fond drží desítky budov, investovat jde i malou částkou a výnos je už po nákladech správy. Medián nákladovosti 48 nemovitostních fondů v databázi je 1,86 % ročně, medián ročního výnosu za pět let 6,57 % (27 fondů s pětiletou historií), data k 30. 9. 2026. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů.

Jak se daní příjem z pronájmu?

Příjem z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 %. Výdaje jde uplatnit skutečné (včetně úroků z úvěru a odpisů), nebo paušálem 30 % z příjmů, nejvýš z 600 000 Kč příjmů. Kalkulačka vybírá nižší z obou variant, odpisy nezahrnuje. Daňová pravidla se mění, nejde o daňové poradenství.

Co je realitní crowdfunding a je bezpečný?

Realitní crowdfunding znamená, že přes platformu půjčujete developerovi nebo kupujete podíl na jednom projektu. Platformy v EU potřebují povolení podle nařízení (EU) 2020/1503, v Česku ho uděluje ČNB. Peníze nekryje pojištění vkladů a pohledávku obvykle nejde před splatností prodat. Při selhání projektu můžete přijít o část i celou investici.

Kolik peněz potřebuji na investici do nemovitostí?

U bytu na hypotéku jsou to vlastní zdroje: ČNB doporučuje bankám půjčit nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti (žadatelům do 36 let 90 %). U modelového bytu za 12 760 000 Kč to je 2 552 000 Kč plus rezerva. Do nemovitostních fondů jde investovat od mnohem menších částek, minimální vklad určuje správce a distributor.

Zdroje: průměrná nabídková cena nových bytů v Praze 182 311 Kč/m² (1. čtvrtletí 2026), CG Index (Central Group, Skanska Residential, Trigema), podle Echo24 3. 6. 2026; průměrné nabídkové nájemné v Praze, bez energií a služeb 462 Kč/m² měsíčně (2. čtvrtletí 2026), Deloitte Rent Index, tisková zpráva 17. 8. 2026; průměrná sazba nových hypoték (Swiss Life Hypoindex) 5,79 % p.a. (říjen 2026), E15, Hypotéky Čechům zdražily nejvíc od jara, 7. 10. 2026; limit LTV: ČNB, doporučení k hypotečním úvěrům (limit LTV); daň: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 9 (příjmy z nájmu, výdajový paušál 30 % do 600 000 Kč) a § 16 (sazba 15 %); údaje o fondech: databáze PorovnejFondy.cz k 30. 9. 2026. Výměra 70 m² odpovídá bytu, se kterým počítá CG Index.

Upozornění: Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Hodnota investice kolísá a může i klesnout, návratnost vložené částky není zaručena. Kalkulačka je modelový propočet ze zadaných hodnot, ne předpověď ani nabídka. Daňová pravidla se mění, nejde o daňové poradenství. PorovnejFondy.cz poskytuje nezávislé srovnání dat, ne investiční poradenství; to zajišťuje partner Kiwi partners s.r.o., vázaný zástupce zapsaný v seznamu České národní banky, který jedná na účet zastoupeného SAB servis s.r.o. Hypotéky ani nemovitosti nezprostředkováváme.