Šestnáct platů za jeden byt
Čísla jsou tvrdá. Metr čtvereční v Praze stojí kolem 180 tisíc korun, průměrná hrubá mzda je podle ČSÚ zhruba 52 tisíc měsíčně. Na průměrný byt by tak člověk pracoval skoro 16 let a nesměl by mezitím utratit ani korunu. Bratislava je pod 14 platy, Mnichov pod 11, Berlín na 8,4 a Vídeň na 8,1.
A nůžky se rozevírají. Za poslední dekádu byty podražily zhruba o 180 %, výdělky o 80 %. Přepočteno na rok to dělá u bytů kolem 10,8 %, u mezd kolem 6 %. Rok co rok tak byt utíká o pár procent rychleji, než stačí lidem přidávat zaměstnavatel. Že to není jen pražský problém, je vidět i ve Španělsku, kde dnes kvůli nájmům vyšly do ulic desetitisíce lidí.
„Tak si koupím fond“
Tuhle větu slýchám od klientů pořád. Logika je pochopitelná: když nemám na celý byt, koupím si kousek nemovitostí přes fond a budu z růstu cen bydlení profitovat taky. Za víc než 15 let v investicích jsem ale viděl hodně lidí, kteří čekali, že jejich realitní fond poroste stejně jako ceny bytů v jejich ulici. Pak byli zklamaní.
Důvod je prostý. Velké české nemovitostní fondy, do kterých se běžně investuje od pár tisíc korun, drží hlavně kanceláře, sklady, logistické areály a obchodní centra. Pražské byty v nich tvoří malou část, pokud vůbec nějakou. Fond vydělává hlavně na nájmu od firem a na přecenění budov, ne na tom, kolik zaplatí mladý pár za 2+kk na Smíchově.
Co ukazují data
V naší databázi je 47 nemovitostních fondů. Pětiletou historii jich má 28 a jejich medián dělá 7,09 % ročně. Desetiletou historii má jen 7 z nich a jejich medián dělá 5,69 % ročně. Typický fond si za správu bere 1,86 % ročně (medián TER). Data jsou k 30. 6. 2026. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
| Ukazatel | Hodnota |
|---|---|
| Ceny pražských bytů, 10 let | +180 % (≈ 10,8 % ročně) |
| Mzdy, 10 let | +80 % (≈ 6 % ročně) |
| Nemovitostní fondy, medián 5 let (28 fondů) | 7,09 % ročně |
| Nemovitostní fondy, medián 10 let (7 fondů) | 5,69 % ročně |
| Nemovitostní fondy, medián TER | 1,86 % ročně |
Vedle 10,8 % u cen pražských bytů to vypadá skromně. Jenže to srovnání není fér ani jedním směrem. Cena bytu v indexu neodečítá fond oprav, daň z nemovitosti, prázdné měsíce bez nájemníka, opravy po nájemníkovi ani úroky z hypotéky. Výnos fondu je naopak už po všech poplatcích.
Má to i druhou stranu. Nemovitost se neprodá za den, proto mají fondy výpovědní lhůty a v podmínkách často právo výplatu odložit, když chce peníze najednou hodně lidí. Hodnotu budov stanovuje znalec, ne denní obchodování. Plynulá křivka vypadá klidně, ale neznamená, že riziko zmizelo. Kolik si fondy berou, jsme rozebrali v článku poplatky nemovitostních fondů.
Všech 47 nemovitostních fondů vedle sebe
Výnosy za 1, 5 a 10 let a poplatky na jedné stránce.
Na co se fond hodí a na co ne
Když spoříte na vlastní zdroje k hypotéce a byt chcete do dvou tří let, nemovitostní fond pro tyhle peníze obvykle není dobrá volba. Výpovědní lhůta a vstupní poplatek v jednotkách procent se do krátkého horizontu špatně vejdou. Pro představu: banka dnes typicky chce vlastní zdroje aspoň 10 až 20 % ceny. U bytu za 12,8 milionu je to 1,28 až 2,56 milionu korun. Kdo odkládá 10 tisíc měsíčně, potřebuje na spodní hranici skoro 11 let, bez úroku. Jak se rozhodovat mezi splácením a investováním, ukazujeme v článku hypotéka vs. investice.
Když naopak hledáte dlouhodobou složku portfolia, která se nehoupe s akciemi, nemovitostní fond smysl dávat může. Jen je potřeba vědět, co přesně kupujete. Jaké budovy fond drží, kolik si bere, jak dlouho trvá výplata a jestli se k penězům dostanete i ve chvíli, kdy je budete potřebovat. Jak fungují a jaká nesou rizika, shrnuje článek realitní fondy v ČR.
Nemovitostní fond není vstupenka na trh s pražskými byty. Je to investice do komerčních nemovitostí s vlastními pravidly. Kdo to ví dopředu, nebude zklamaný. Stanislav Lenděl, wealth manager
Máte nemovitostní fond a nevíte, jestli sedí k vašemu cíli?
Napište nám své fondy a projdeme je s vámi. Poplatky, výnos vůči kategorii, likvidita. Poradce se vám ozve na telefon v pracovní den.
Časté dotazy
Kolik ročních platů stojí byt v Praze?
Byt o 70 m² vyjde podle CG Indexu zhruba na 12,8 milionu korun, při průměrné hrubé mzdě kolem 52 tisíc měsíčně (ČSÚ) je to skoro 16 ročních hrubých mezd. Ve Vídni je to zhruba 8,1, v Berlíně 8,4.
Kopíruje nemovitostní fond ceny bytů?
Ne. Velké české nemovitostní fondy drží hlavně kanceláře, sklady, logistiku a obchodní centra a vydělávají na nájmu od firem a přecenění budov. Ceny pražských bytů proto nesledují.
Kolik vydělaly nemovitostní fondy za 5 a 10 let?
Medián 28 nemovitostních fondů s pětiletou historií v naší databázi je 7,09 % ročně, u 7 fondů s desetiletou historií 5,69 % ročně, po poplatcích. Data k 30. 6. 2026. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Hodí se nemovitostní fond na spoření na byt?
Na peníze, které budete potřebovat do dvou tří let, obvykle ne. Fondy mívají vstupní poplatek a výpovědní lhůty, které se do krátkého horizontu špatně vejdou. Na dlouhodobou složku portfolia smysl dávat mohou.
Zdroje: cena bytu, cena za m², počet ročních mezd a srovnání měst podle CG Indexu (Central Group) a Deloitte Property Index 2025, průměrná mzda podle ČSÚ (2. čtvrtletí 2026), shrnuto v Tiscali.cz 3. 10. 2026; protesty ve Španělsku ČT24 3. 10. 2026. Přepočet na rok: 2,8^(1/10) a 1,8^(1/10). Údaje o fondech z databáze PorovnejFondy.cz k 30. 6. 2026.
Článek má informativní charakter a nepředstavuje investiční doporučení ani nabídku. Údaje o fondech jsou orientační, závazné jsou vždy dokumenty správce (KID, statut). Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích. Hodnota investice může klesat i stoupat a návratnost vložené částky není zaručena. Investiční služby poskytuje Kiwi partners s.r.o., vázaný zástupce zapsaný v seznamu ČNB, jednající na účet zastoupeného SAB servis s.r.o.