Nemovitosti
Pražské byty začínají zlevňovat. Co to znamená pro realitní fondy a vaše úspory
Starší byty v Praze od jara mírně zlevňují a v inzerci jich přibývá nejrychleji od krizového roku 2022. Pro kupující je to dobrá zpráva. Kdo má peníze v realitním fondu, by se ale měl podívat, co vlastně drží. Pražský byt a realitní fond nejsou totéž.
Co se stalo
Podle dat portálu Sreality, která dnes rozebírá E15, je nabídka starších bytů v Praze nejvyšší od května 2023. Od ledna do září vzrostla skoro o polovinu. Průměrná inzertní cena vrcholila v květnu a od té doby klesla zhruba o 600 Kč za metr na asi 159 tisíc korun. Víc tlačí byty před rekonstrukcí: těch je v nabídce o 65 % víc než v květnu a za metr zlevnily o víc než tři tisíce korun. Makléři mluví o větším prostoru pro vyjednávání a za hlavní důvod považují dražší hypotéky od letošního jara.
Proč se mluví o roce 2022? Tehdy se nabídka během roku téměř zdvojnásobila a průměrná cena pak od dubna 2022 do ledna 2023 klesla skoro o 9 %. Dnešní pokles je zatím zlomkem. Jenže předtím ceny od září 2023 rostly v průměru o 10,1 % ročně, takže kdo kupoval na vrcholu, má teď menší rezervu.
Co to znamená pro vaše peníze
Kdo byt kupuje pro sebe, nemusí spěchat a může smlouvat, hlavně u starších a energeticky náročných bytů. Kdo kupuje byt jako investici, by měl počítat poctivěji než před rokem: s dražší hypotékou, s možností, že cena rok dva neporoste, a s tím, že prodej v takovém trhu trvá déle.
A pak je tu velká skupina lidí, kteří mají „nemovitosti“ přes realitní fond, v penzijku nebo v investičním účtu. Tady se často zaměňují dvě věci. Velké otevřené realitní fondy pro drobné investory obvykle nedrží pražské byty, ale hlavně komerční nemovitosti: kanceláře, obchodní centra, sklady a výrobní haly, často i v zahraničí. Jejich výnos stojí na nájmech od firem a na tom, jak znalci ocení budovy. Pokles inzertních cen pražských bytů se do nich tedy přímo nepromítne. Co je ovlivňuje stejně jako byty, jsou úrokové sazby. Dražší peníze snižují hodnotu nemovitostí obecně.
Co ukazují data fondů
Podívali jsme se na šest velkých korunových realitních fondů s pětiletou historií. Těch pět let k 30. 9. 2026 zahrnuje i krizový rok 2022, kdy pražské byty zlevnily skoro o desetinu.
| Fond | TER | 1 rok | 5 let p. a. |
|---|---|---|---|
| Conseq realitní | 1,59 % | 5,70 % | 6,57 % |
| INVESTIKA realitní fond | 1,90 % | 5,88 % | 6,29 % |
| Korunový realitní fond (IAD Investments) | 2,74 % | 4,48 % | 6,06 % |
| Generali Fond realit | 1,28 % | 6,15 % | 5,18 % |
| REICO Nemovitostní | 1,90 % | 5,78 % | 4,63 % |
| UNIQA Realitní fond | 1,63 % | −2,73 % | 3,67 % |
Výnosy v korunách po odečtení nákladů fondu, data k 30. 9. 2026. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Za pět let tyto fondy vydělaly 3,67 % až 6,57 % ročně, za poslední rok −2,73 % až 6,15 %. Křivka je klidná, protože ceny budov se neurčují každý den na burze, ale přeceněním několikrát do roka. To má dvě strany. Výkyvy jsou malé, ale zlom na trhu se ve fondu projeví se zpožděním. Že i realitní fond může rok skončit v minusu, ukazuje UNIQA Realitní fond s výnosem −2,73 % za poslední rok. Celkové roční náklady se u těchto fondů pohybují od 1,28 % do 2,74 %, k tomu bývá vstupní poplatek. U fondu, který vydělává pět či šest procent, je to znatelný díl.
Co si z toho vzít
U nemovitostí, ať přímo, nebo přes fond, se podle mě nejčastěji podceňuje riziko, které není vidět v grafu. Tři věci ke kontrole:
- Co fond opravdu drží? Ve faktsheetu najdete rozdělení na kanceláře, obchody, sklady a země. Byty v Praze tam většinou nenajdete.
- Jak rychle se dostanete k penězům? Realitní fondy mohou mít delší lhůty pro odkup a doporučený horizont aspoň pět let. Na rezervu na pár měsíců se nehodí.
- Kolik nemovitostí už máte? Kdo vlastní byt a má hypotéku, nese realitní riziko už teď. Další peníze do realitního fondu ho zvyšují, i když jde o jiný typ budov.
Byt a fond jsme podrobněji porovnávali v článku Byt v Praze za 16 platů, náklady fondů v přehledu poplatky nemovitostních fondů.
Váš realitní fond
Víte, co váš realitní fond drží a kolik za něj platíte? Najděte ho ve srovnávači fondů, dopad poplatků na dvacet let si spočítejte v kalkulačce. Když řešíte, jestli koupit byt, nebo investovat jinak, a kolik nemovitostí unese vaše portfolio, ozvěte se na konzultaci.