Nemovitosti
Realitní fondy po výsledcích CTP: nájmy rostou, ceny budov už ne
CTP, největší pronajímatel průmyslových hal ve střední Evropě, zvedlo za devět měsíců čisté příjmy z nájmů o 12,8 %, ale existující budovy přecenilo o 150 milionů eur dolů. Pro majitele realitních fondů je to důležitý signál: výnos teď dělají hlavně nájmy, ne rostoucí ceny nemovitostí. České realitní fondy vydělaly za poslední rok v mediánu 5,76 %, průmyslové fondy proti svému pětiletému průměru znatelně zpomalily.
Co CTP oznámilo
Ve čtvrtek ráno zveřejnilo CTP výsledky za první tři čtvrtletí. Provozně dobré. Čistý příjem z nájmů 619 milionů eur, o 12,8 % víc než loni. Ve stejných budovách nájmy vzrostly o 4,8 %, obsazenost drží na 93 %.
Zisk ale spadl o 62,9 % na 320 milionů eur. Důvod je jediný. Loni za stejné období přineslo přecenění nemovitostí 774 milionů eur, letos jen 56 milionů. A když se podíváte dovnitř, plus dělají jen nově postavené haly. Hotové a pronajaté budovy přecenilo CTP o 150,3 milionu eur do minusu. Akcie na pražské burze ten den odepsaly 2,99 %.
Proč by vás to mělo zajímat
V českých nemovitostních fondech měli lidé na konci loňského roku podle AKAT 136,4 miliardy korun, za jediný rok o 38,2 % víc. Je to jeden z nejprodávanějších produktů v bankách. A spousta lidí ho bere jako něco mezi spořicím účtem a akciemi, co prostě každý rok přidá pár procent.
Výnos realitního fondu ale stojí na třech nohách. Nájmy, které platí nájemníci. Přecenění budov, které jednou za čas spočítá znalec. A poplatek, který si bere správce. V letech levných peněz nesla velkou část výnosu druhá noha. Ceny nemovitostí rostly, protože investoři byli ochotní za každou korunu nájmu zaplatit víc.
To se otočilo. Český desetiletý státní dluhopis dnes vynáší přes 5 %. CTP uvádí hrubý výnos portfolia 6,5 %. Když stát platí přes pět procent bez starostí s nájemníky, budova s výnosem šest a půl už pro kupce není tak lákavá a znalci to začínají promítat do cen.
Co ukazují data fondů
Na PorovnejFondy.cz sledujeme 48 realitních fondů s kompletními daty. K 30. 9. 2026 vydělaly za poslední rok v mediánu 5,76 %, za tři roky 5,51 % ročně a za pět let 6,59 % ročně. Všechno po poplatcích fondu.
Nejzřetelnější je zpomalení u průmyslových fondů, tedy u stejného typu nemovitostí, jaký má CTP. Jet Industrial Lease I1 vydělal za pět let 11,74 % ročně, za poslední rok 7,84 %. Conseq Accolade Industrial fond fondů 8,19 % ročně za pět let, za rok 4,84 %. Accolade Industrial Fund ve třídě A 7,77 % proti 5,23 %. Jet a Accolade Industrial Fund jsou fondy kvalifikovaných investorů, obvykle od milionu korun. Fond fondů od Consequ je dostupný i běžným lidem.
Klasické retailové fondy bank se drží kolem mediánu. REICO Nemovitostní od České spořitelny vydělal za rok 5,78 %, Conseq realitní 5,70 %, Raiffeisen realitní 3,78 %. UNIQA Realitní fond je za poslední rok v minusu 2,73 %. Rozptyl mezi fondy, které se navenek tváří stejně, je větší, než by člověk čekal.
Výnosy po poplatcích fondu, data k 30. 9. 2026. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Na co si dát pozor
Za víc než dvacet let na trzích jsem viděl, jak rychle se dokáže změnit nálada kolem nemovitostí. V letech 2008 a 2009 si spousta lidí poprvé všimla, že otevřený realitní fond nemusí peníze vyplatit hned, když o ně požádají. Dnes jsou pravidla jiná, ale princip zůstává. Nemovitost se neprodá za den a cena budovy v reportu je odhad znalce, ne cena z burzy.
Druhá věc je poplatek. Medián celkové nákladovosti realitních fondů je u nás 1,85 % ročně. Při půl milionu korun ve fondu to dělá 9 275 Kč každý rok, ať se budovám daří, nebo ne. Když přecenění přestane pomáhat, je poplatek vidět mnohem víc.
Neznamená to, že realitní fondy přestaly dávat smysl. Nájmy rostou a pro rozložení portfolia mají své místo. Jen je dobré vědět, z čeho váš výnos poslední roky byl a jestli s tím počítáte i dál.
Souvislosti najdete v článcích Realitní fondy 2026: přehled a srovnání, Pražské byty zlevňují: co to znamená pro realitní fondy a Investown a crowdfunding proti realitním fondům po dani. Přehled možností dává stránka investice do nemovitostí.
Jak si svůj fond zkontrolovat
Výnosy, poplatky a pořadí všech realitních fondů najdete v přehledu nemovitostních fondů. Kolik vás fond stojí v korunách, spočítá kalkulačka nákladů fondu. Když máte realitní fond od banky a nevíte, co přesně v něm držíte, pošlete nám ho na analýzu fondu. A pokud chcete celé portfolio probrat se mnou, konzultujte své portfolio.