Komerční banka · investice
Upvest u Komerční banky: co si vlastně kupujete a jaká nesete rizika
Aktualizováno 08/2026
Přes Upvest financujete jeden konkrétní nemovitostní projekt, nekupujete fond a neukládáte si peníze do banky. Držíte participaci na úvěru, výnosem je sjednaný úrok, ne pohyb trhu. Vstup je podle provozovatele od 5 000 Kč, KB uvádí splatnost 1 až 3 roky a poplatek se platí jen z výnosů. Cenou za to je vázanost peněz do splacení a riziko ztráty až do výše investice do daného projektu. Platformu dnes vlastní KB, což ale neznamená, že za návratnost projektů ručí. Čísla jsou orientační, ověřte si je v aktuálním ceníku, sazebníku a v dokumentaci konkrétní příležitosti.
Tohle je nezávislé srovnání od PorovnejFondy.cz, nejde o stránky Komerční banky ani o obsah, který by KB schvalovala. Upvest je v nabídce KB nejméně obvyklý produkt: neřeší se u něj poplatek za správu ani ukazatel TER, ale otázky, které investoři z fondů obvykle neřeší vůbec. Komu půjčujete. Kdy peníze uvidíte zpátky. Co se stane, když se projekt zdrží nebo neprodá. Tahle stránka se drží právě těchto tří os: kreditní riziko, likvidita a koncentrace.
Co je Upvest a jak souvisí s Komerční bankou
Participace znamená, že se podílíte na úvěru, který platforma poskytla developerovi. Nejste tedy spolumajitelem nemovitosti ani podílníkem fondu. Vaším nárokem je podíl na splátkách a na sjednaném úroku, dokud developer úvěr nesplatí. Pokud nesplatí, řešíte návratnost jako věřitel, ne jako vlastník.
Upvest začínal jako fintech v roce 2017. Komerční banka do něj majetkově vstoupila v roce 2020, podíl navýšila v roce 2021 a dnes platforma uvádí stoprocentní vlastnictví bankou. Upvest je členem Skupiny KB spadající pod Société Générale, je registrován jako vázaný zástupce KB a banka má zastoupení v jeho investiční komisi. Investovat lze po registraci přímo na platformě, přes kontaktní centrum banky, nebo v internetovém bankovnictví KB.
Nabídka platformy se dělí do tří produktů s velmi odlišnou dostupností. Upvest private debt je mezaninové i seniorní financování konkrétních projektů se vstupem od 5 000 Kč. Úvěry KB jsou podílem na úvěrové smlouvě, kterou nastrukturovala, poskytla a dál spravuje Komerční banka, s pozicí pari passu vedle banky a rovněž se vstupem od 5 000 Kč. Upvest private equity je majetkový vstup do vybraných projektů a provozovatel u něj uvádí vstup od 100 tisíc EUR, takže pro drobného investora v praxi dostupný není.
Jak vzniká nabídka: co projekt musí projít
Tohle je část, kde platforma nabízí víc než většina srovnatelných služeb, a je férové to říct. Každá příležitost podle KB prochází čtyřmi kroky:
| Krok | Co se posuzuje |
|---|---|
| Technická prověrka | Proveditelnost developerského projektu ze stavebně technického pohledu. |
| Právní prověrka | Zda developer skutečně vlastní vše, co tvrdí, a zda na projektu neváznou práva třetích osob. |
| Komerční prověrka | Projekce peněžních toků, kontrola prodejních cen a nákladů projektu. |
| Investiční komise | Finální schválení na základě výstupů z prověrek. Provozovatel uvádí tři nezávislé členy komise a dvě kola schvalování. |
Zdroj: produktová stránka Upvest na webu Komerční banky a web provozovatele, ověřeno k 10. 8. 2026. KB u procesu uvádí, že prověrkami projde jeden z deseti projektů. Popis procesu je orientační, závazné jsou dokumenty konkrétní investiční příležitosti.
Analýzu ke každé příležitosti platforma zveřejňuje, a to i pro neregistrované zájemce. To je proti běžné praxi u podobných produktů rozdíl, který stojí za zmínku: než někam pošlete peníze, můžete si podklady přečíst. Zároveň platí, že prověrka není záruka. Posuzuje se jí pravděpodobnost, nikoli jistota, a i schválený projekt může skončit hůř, než plán předpokládal.
Kolik to stojí
Poplatková konstrukce je tady jiná než u fondů a v jednom ohledu vstřícnější. Provozovatel uvádí poplatek za poskytování platebních služeb, který platí pouze investoři držící dosud neukončené participace. Je vyjádřen v procentech z výše investice, účtuje se ročně, ale hradí se pouze z výnosů. Uváděný čistý výnos je již po jeho odečtení, takže číslo, které u projektu vidíte, není nutné dál snižovat.
Tady ale narazíme na první nedostatek transparentnosti. Konkrétní sazba na veřejné produktové stránce není. Provozovatel odkazuje na Sazebník a Projektový sazebník, tedy do dokumentů, které si musíte dohledat samostatně. Než se rozhodnete, doporučujeme si sazbu vyžádat a ověřit v aktuálním znění, stejně jako byste u fondu hledali TER v dokumentu KID. Bez toho neporovnáte nabídku s ničím jiným.
Jak provozovatel prezentuje svou dosavadní bilanci
Platforma na svém webu uvádí souhrnná čísla za dosavadní historii: celkovou hodnotu realizovaných projektů 61,2 miliardy Kč, přibližně 7,2 miliardy Kč proinvestovaných na platformě, 4,3 miliardy Kč vyplacených investorům a 66 investičních příležitostí. Zároveň uvádí nulovou míru selhání a stoprocentní vyplacení investorů.
Tato čísla přebíráme tak, jak je provozovatel prezentuje, a nezávisle je neověřujeme. Patří k nim tři poznámky, které je při čtení potřeba držet v hlavě. Za prvé jde o poměrně krátkou historii od roku 2017. Za druhé tato historie zatím nepokrývá plný nemovitostní cyklus včetně hlubší krize sektoru. Za třetí, a to je nejdůležitější, bilance platformy jako celku nevypovídá o vašem konkrétním projektu. Když do jednoho projektu vložíte celou částku a právě ten se dostane do problémů, souhrnná statistika vám nepomůže. Minulé výsledky nejsou zárukou výsledků budoucích.
Nevýhody a rizika, která je potřeba znát předem
- Nelikvidita. Peníze jsou vázané do splacení úvěru a veřejné stránky neuvádějí sekundární trh, kde byste participaci prodali dřív. Po dobu fundraisingu jsou prostředky na účtu blokované.
- Koncentrace na jeden projekt. Nekupujete portfolio. Riziko rozkládáte jen tím, že sami vstoupíte do více příležitostí, což s malou částkou nejde snadno.
- Kreditní riziko developera. Provozovatel sám jmenuje ohrožení splácení jistiny, výpadek tržeb z nájmů, pokles prodejních cen a prodražení nákladů u projektů bez smlouvy o dílo s pevnou cenou. Uvádí i citlivost na pokles ceny nemovitosti v řádu zhruba deseti procent.
- Není to vklad. Na participaci se nevztahuje pojištění vkladů, přestože platformu vlastní banka. Provozovatel výslovně uvádí, že investor nese riziko ztráty až do výše své investice v daném projektu.
- Asymetrie výnosu. Váš výnos je shora omezený sjednaným úrokem, ztrátu ale nesete až do plné výše vkladu. Když projekt vydělá víc, než se čekalo, nedostanete víc.
- Poplatková sazba není veřejná. Konkrétní procento najdete až v sazebnících, ne u produktu.
- Nejednotná komunikace splatnosti. KB v přehledu uvádí splatnost 1 až 3 roky, v popisu postupu ale zmiňuje splatnost obvykle v řádu měsíců. Před investicí si ověřte skutečnou splatnost u konkrétní příležitosti, ne v obecném popisu.
- Vlastní upozornění provozovatele. Platforma sama uvádí, že investování je určeno pouze pro investory, pro které by ztráta části nebo celé investice neznamenala významné zhoršení ekonomické situace. To je silná formulace a stojí za to ji brát vážně.
Střet zájmů, který stojí za zmínku
U produktu Úvěry KB kupujete podíl na úvěrové smlouvě, kterou nastrukturovala, poskytla a dál administruje Komerční banka, na platformě, kterou banka vlastní, a s bankou zastoupenou v investiční komisi. Samo o sobě to není vada, naopak pozice pari passu znamená, že banka je v úvěru vedle vás a nese riziko souběžně. Přesto je to okolnost, kterou má investor znát, protože posuzovatel, prodejce i spoluvěřitel patří do jedné skupiny. U produktů, kde se hodnocení rizika a distribuce potkávají pod jednou střechou, dává smysl dohledat si pohled zvenčí jinde.
S čím Upvest srovnat
Nejčastější chyba je poměřovat Upvest s fondy podle výnosového čísla. Jsou to jiné nástroje s jinou strukturou rizika, srovnávat je smysl dává jen v kontextu likvidity a diverzifikace:
- Nemovitostní fondy. Kupujete podíl na portfoliu více nemovitostí, o rozložení rizika i o správu se stará správce a odkup podílů řeší statut fondu. Zaplatíte za to průběžnými poplatky a přijmete ocenění, které nedělá burza. Rozdíly rozebíráme na stránce o nemovitostních fondech u KB.
- Dluhopisové a smíšené fondy. Dávají podobně předvídatelný typ příjmu, ale s denní likviditou a s rozložením do stovek emisí. Náklady i parametry porovnáte v našem srovnávači fondů.
- Podnikové dluhopisy prodávané mimo banky. Nejbližší příbuzný z hlediska struktury rizika. Rozdíl bývá v kvalitě prověrky a v tom, jestli je vůbec zveřejněná. U Upvestu zveřejněná je, což je proti mnoha nabídkám na trhu plus.
V ilustrativní skladbě portfolia, kterou banka sama používá, tvoří Upvest jen malý podíl v řádu jednotek procent. To odpovídá tomu, jak se s podobným nástrojem obvykle pracuje: jako se satelitem nad diverzifikovaným jádrem, ne jako s jádrem samotným. Jak takové jádro poskládat, popisujeme na stránce jak si postavit investiční portfolio, a kolik z výnosu spolykají náklady na dlouhém horizontu, spočítá kalkulačka kolik mě stojí fond.
Pro koho to dává smysl a pro koho ne
Popisně, bez doporučení. Nástroj tohoto typu obvykle zvažuje investor, který už má postavené diverzifikované jádro portfolia, rozumí nemovitostnímu trhu, akceptuje, že peníze budou roky vázané, a dokáže vstoupit do více projektů, aby nesázel všechno na jeden. Naopak jako první investice, jako jediná investice nebo jako místo pro pohotovostní rezervu se nehodí, protože v okamžiku, kdy peníze potřebujete, je nemáte jak získat.
Zdanění příjmu z participace má také vlastní logiku. Provozovatel uvádí, že základem daně je celý příjem obdržený z participace ve zdaňovacím období snížený o poskytnuté prostředky a o související poplatek. Konkrétní dopad na vaši situaci probírejte s daňovým poradcem podle aktuálního znění zákona. PorovnejFondy.cz je srovnávač, ne daňový ani investiční poradce.
Co je Upvest a jak souvisí s Komerční bankou?
Upvest je investiční platforma, přes kterou financujete konkrétní realitní a developerské projekty. Vznikla jako fintech v roce 2017, Komerční banka do ní majetkově vstoupila v roce 2020, podíl navýšila v roce 2021 a dnes uvádí stoprocentní vlastnictví. Upvest je členem Skupiny KB pod Société Générale a je registrován jako vázaný zástupce KB. Vlastnickou strukturu si ověřte v aktuálních veřejných rejstřících.
Od jaké částky lze přes Upvest investovat?
U produktů Upvest private debt a Úvěry KB uvádí provozovatel vstup od 5 000 Kč. Produkt Upvest private equity je určen pro výrazně vyšší částky, provozovatel u něj uvádí vstup od 100 tisíc EUR. Investovat lze online po registraci na platformě nebo přes internetové bankovnictví KB. Částky jsou orientační, ověřte si je v aktuální dokumentaci a v projektových podmínkách.
Je Upvest to samé jako nemovitostní fond?
Ne. U nemovitostního fondu kupujete podíl na portfoliu více nemovitostí a odkup podílů se řídí statutem fondu. U Upvestu držíte participaci na úvěru poskytnutém jednomu konkrétnímu projektu, výnosem je sjednaný úrok a peníze jsou vázané až do splacení. Fond rozkládá riziko za vás, tady si ho rozkládáte sami tím, že vstoupíte do více projektů.
Jaké poplatky si Upvest účtuje?
Provozovatel uvádí poplatek za poskytování platebních služeb, který platí pouze investoři držící dosud neukončené participace. Je vyjádřen v % z výše investice, účtuje se ročně a je hrazen pouze z výnosů, přičemž uváděný čistý výnos už je po jeho odečtení. Konkrétní sazba je uvedena v Sazebníku a Projektovém sazebníku, tedy nikoli přímo na veřejné produktové stránce. Ověřte si ji před investicí.
Můžu z investice u Upvestu předčasně vystoupit?
Počítejte s tím, že ne. Prostředky jsou vázané do splacení úvěru daného projektu a veřejné stránky KB ani Upvestu neuvádějí sekundární trh, na kterém byste participaci prodali dřív. Po dobu fundraisingu jsou navíc peníze na účtu blokované. Jde tedy o nelikvidní investici, pohotovostní rezerva do ní nepatří.
Je investice u Upvestu pojištěná jako vklad v bance?
Ne. Participace na financování projektu není bankovní vklad a nevztahuje se na ni pojištění vkladů, přestože je platforma vlastněna bankou. Provozovatel sám uvádí, že investor nese riziko ztráty až do výše své investice v daném projektu. To, že za platformou stojí Komerční banka, neznamená, že za návratnost jednotlivých projektů banka ručí.
Zdroje: produktová stránka Upvest na webu Komerční banky (sekce Proč investovat, Jak probíhá výběr investičních projektů, Jak to funguje, Spolupráce s KB a Upvest, Upozornění na rizika) a web provozovatele upvest.cz (přehled produktů, vlastnická struktura, souhrnná čísla a odpovědi na časté dotazy), ověřeno k 10. 8. 2026. Souhrnná čísla o dosavadní bilanci přebíráme tak, jak je uvádí provozovatel, nezávisle je neověřujeme. Všechny uvedené částky, sazby a lhůty jsou orientační a mohou se změnit. Závazné jsou vždy aktuální ceník a sazebník, projektový sazebník a dokumentace konkrétní investiční příležitosti, u investičních nástrojů také dokument KID.
Upozornění: Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů a hodnota investice může klesat i stoupat, u tohoto typu investice hrozí ztráta až do plné výše vložené částky. Tato stránka je nezávislé srovnání od PorovnejFondy.cz, nejde o stránky Komerční banky ani o obsah, který by KB schvalovala nebo autorizovala. Text má informativní a srovnávací charakter, popisuje veřejně dostupné údaje o službě třetí strany a nepředstavuje investiční, právní ani daňové doporučení. Uvedená čísla jsou orientační, ověřte si je v aktuálním ceníku dané instituce, v sazebníku a v dokumentu KID. Před rozhodnutím doporučujeme individuální konzultaci.
Zvažujete financování projektů jako doplněk portfolia?
Nejdřív se podívejte, jak vypadá vaše jádro. Nelikvidní satelit dává smysl teprve tehdy, když zbytek portfolia stojí pevně a máte rezervu jinde. V našem srovnávači porovnáte poplatky a parametry napříč nabídkou trhu. Individuální konzultaci nad konkrétní situací poskytuje naše sesterská poradenská větev Kiwi Partners, bez závazku a bez prodejního tlaku.