Komerční banka · investice

Nemovitostní fondy KB: přehled kategorie, likvidita a srovnání s realitními ETF

Stanislav Lenděl · zakladatel · 8 min čtení

Aktualizováno 08/2026

Nemovitosti lákají tím, že jsou hmatatelné a lidé jim rozumí. Nemovitostní fond je ale něco jiného než koupě bytu na pronájem: sdružuje peníze mnoha investorů, kupuje kancelářské, logistické nebo retailové objekty a rozděluje výnos z nájmů a přecenění. U Komerční banky spadá tato kategorie pod skupinu Amundi (dříve IKS KB) a KB je hlavním distributorem.

Tato stránka není produktový leták. Díváme se na celou kategorii nemovitostních fondů zvenčí, srovnávacím tónem: jak fungují, čím se liší od akciových fondů, kde je zádrhel s likviditou a jak je poměřit s realitními ETF. PorovnejFondy je nezávislé srovnání na datech více než 1300 fondů, nejsme poradce. Konkrétní čísla a podmínky si vždy ověřte v aktuálních dokumentech KB.

Jak nemovitostní fond funguje a čím se liší od akciového

Nemovitostní fond nekupuje akcie, ale reálné nemovitosti: kancelářské budovy, logistické haly, obchodní centra nebo nájemní bydlení. Výnos vzniká ze dvou zdrojů: z pravidelných nájmů a ze změny hodnoty samotných budov (přecenění znalcem). Právě proto se hodnota podílu nepohybuje ze dne na den jako u akciového fondu, kde cenu tvoří burza v reálném čase.

Praktický důsledek pro investora: nemovitostní fondy bývají méně kolísavé a jejich průběh působí klidněji. To ale neznamená, že jsou bez rizika. Riziko se jen projevuje jinak: přeceněním nemovitostí směrem dolů, výpadkem nájemníků, růstem úrokových sazeb nebo poklesem obsazenosti. U Komerční banky tuto kategorii spravuje skupina Amundi (historicky IKS KB) a KB působí jako hlavní distributor s přibližně 400 pobočkami.

Pokud zvažujete, kam nemovitostní složka zapadá v rámci celého portfolia, může pomoci srovnat ji s ostatními typy fondů (akciové, dluhopisové, smíšené). Parametry konkrétních fondů si ověřte v našem Srovnávači fondů.

Likvidita: hlavní rozdíl oproti běžným fondům

Likvidita je slovo, které u nemovitostních fondů nesmíte přehlédnout. U akciového nebo dluhopisového fondu obvykle podáte pokyn k odkupu a peníze máte na účtu během několika pracovních dnů. U nemovitostních fondů to bývá jinak: fond drží reálné budovy, které nelze prodat ze dne na den, a proto může mít delší lhůty pro výplatu odkupu a v krajních situacích i možnost odkupy dočasně pozastavit.

To není chyba, je to důsledek povahy podkladového majetku. Nemovitostní fond je nástroj na delší horizont, kde počítáte s tím, že peníze nebudete potřebovat okamžitě. Konkrétní pravidla (frekvence odkupů, výpovědní lhůty, poplatky za předčasný výstup) se liší fond od fondu a jsou závazně popsána ve statutu a v dokumentu KID. Tyto dokumenty si přečtěte dřív, než vložíte peníze, ne až potom.

Orientačně: klasické nemovitostní fondy u KB mívají vyšší vstupní minima, u řady z nich od 1 mil. Kč. Developerské a realitní projekty přes platformu Upvest mají vlastní parametry a jinou strukturu. Vždy ověřte v aktuálním ceníku a v dokumentu KID.

Nemovitostní fond KB versus realitní ETF

Realitní ETF je burzovně obchodovaný fond, který drží akcie realitních společností a fondů typu REIT (Real Estate Investment Trust). Na první pohled řeší stejné téma jako nemovitostní fond, tedy nemovitosti, ale chová se úplně jinak.

Klíčové rozdíly ve zkratce:

• Likvidita: realitní ETF koupíte i prodáte na burze během vteřin v obchodních hodinách. Nemovitostní fond má odkupy pomalejší a někdy omezené.
• Kolísavost: realitní ETF kolísá jako akcie, protože drží akcie realitních firem. Nemovitostní fond drží přímo budovy, jeho hodnota se mění klidněji.
• Náklady: aktivně spravované fondy mají roční nákladovost (TER) běžně kolem 1 až 2 %, zatímco levná indexová ETF se pohybují orientačně kolem 0,2 %. Tento rozdíl se za desítky let výrazně nasčítá.
• Dostupnost u KB: nemovitostní fondy nabízí KB přes skupinu Amundi, ETF si samoobslužně koupíte přes KB Broker.

Není to boj o jednoho vítěze. Jde o dva různé nástroje: jeden vsází na stabilitu reálných budov s cenou likvidity, druhý na okamžitou obchodovatelnost s cenou vyšší kolísavosti. Kolik vás bude který stát na poplatcích za celý horizont, si spočítejte v kalkulačce Kolik mě stojí fond.

Pro koho dává nemovitostní složka smysl a na co si dát pozor

Nemovitostní fond bývá spíš doplňkovou složkou portfolia než jeho jádrem. Dává smysl investorovi, který chce diverzifikovat mimo akcie a dluhopisy, počítá s delším horizontem a nevadí mu, že peníze nejsou okamžitě k dispozici. Naopak není vhodný jako místo pro rezervu nebo pro peníze, které můžete brzy potřebovat, právě kvůli likviditě.

Na co si dát pozor:

• Vstupní minimum: u klasických nemovitostních fondů orientačně od 1 mil. Kč, což je jiná liga než 100 Kč měsíčně u pravidelných investic. Ověřte v ceníku.
• Přecenění: klidný průběh hodnoty neznamená nulové riziko, přecenění budov může jít i dolů, zvlášť při růstu úrokových sazeb.
• Poplatky a výstup: zkontrolujte vstupní poplatek, roční TER a případné poplatky či lhůty při výstupu.
• Koncentrace: zajímejte se, do jakých typů nemovitostí a regionů fond investuje, čím je pestřejší, tím lépe.

Než se rozhodnete, porovnejte parametry napříč nabídkou a nespoléhejte jen na jméno banky. Data k jednotlivým fondům najdete ve Srovnávači fondů. Pokud chcete rozhodnutí probrat s někým, kdo za produkt nekope, ozvěte se nám na druhý názor zvenčí. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů.

Zdroje: veřejně dostupné informace Komerční banky a skupiny Amundi (dříve IKS KB) k 08/2026, statuty a dokumenty KID jednotlivých fondů, ceník KB. Data o nákladovosti a parametrech fondů z databáze PorovnejFondy (více než 1300 fondů). Čísla jsou orientační, ověřte si je v aktuálním ceníku a v dokumentu KID. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů.

Upozornění: Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Text má informativní a srovnávací charakter a nepředstavuje investiční doporučení. Uvedené parametry a poplatky jsou orientační, závazné jsou vždy aktuální ceník a dokument KID (sdělení klíčových informací) dané služby či fondu. Před rozhodnutím doporučujeme individuální konzultaci.