Komerční banka · investice
Jak investovat do nemovitostí u KB: fondy, Upvest a co si pohlídat
Aktualizováno 08/2026
U Komerční banky vedou k nemovitostem dvě odlišné cesty. První je nemovitostní fond, u realitních fondů ve skupině KB často se vstupem orientačně od 1 mil. Kč, kde jeden podíl kryje portfolio budov. Druhou jsou konkrétní developerské a realitní projekty na platformě Upvest, kde vkládáte peníze do jedné stavby na předem danou dobu. Liší se hlavně poměrem výnos, likvidita a riziko. Konkrétní minima, poplatky a lhůty vždy ověřte v aktuálním ceníku a v dokumentu KID daného produktu.
Když v Komerční bance zazní slovo nemovitosti, většina lidí si představí jeden produkt. Ve skutečnosti banka a její skupina nabízejí přinejmenším dvě velmi rozdílné konstrukce, a rozdíl mezi nimi rozhoduje o tom, kdy se dostanete k penězům a jaké riziko nesete.
V PorovnejFondy.cz nejsme poradce ani distributor KB. Jsme nezávislé srovnání postavené na datech více než 1300 fondů a na tuto stránku se díváme zvenčí, srovnávacím pohledem. Cílem není doporučit konkrétní produkt, ale ukázat, jak se jednotlivé cesty liší a na co se ptát dřív, než něco podepíšete. Poradenství poskytuje Kiwi partners, vázaný zástupce pod dohledem ČNB.
Dvě cesty k nemovitostem u KB, které si lidé pletou
První cestou je nemovitostní fond. Fondy ve skupině KB spravuje Amundi Czech Republic, historicky IKS KB, a Komerční banka je hlavním distributorem, přes její pobočky a aplikace projde orientačně kolem 95 % transakcí s podílovými fondy. Když koupíte podíl nemovitostního fondu, kupujete zlomek celého portfolia budov, které fond drží, pronajímá a spravuje. Vaše peníze nejsou navázané na jednu konkrétní stavbu. U realitních fondů v nabídce KB bývá vstup vyšší než u běžných podílových fondů, orientačně od 1 mil. Kč, proto míří spíš na movitější investory. Přesnou hranici i typ fondu ověřte ve statutu a v dokumentu KID.
Druhou cestou jsou konkrétní projekty na platformě Upvest. Tady nevstupujete do fondu, ale financujete jednu konkrétní developerskou nebo realitní akci, například výstavbu bytového domu, na předem danou dobu a s předem stanoveným úročením. Je to bližší přímé investici do jednoho projektu než diverzifikovanému fondu. Výnos i riziko se odvíjejí od úspěchu té jedné stavby a od bonity developera.
Rozdíl je zásadní: fond rozkládá riziko přes mnoho nemovitostí a spravuje ho za vás profesionální tým, projekt na Upvestu koncentruje riziko do jednoho záměru, ale nabízí konkrétní příběh a jasně danou splatnost. Ani jedno není lepší obecně, jde o to, co hledáte.
Výnos versus likvidita a riziko: nejdůležitější kompromis
U nemovitostí platí trojúhelník výnos, likvidita, riziko obzvlášť tvrdě. Realita se neobchoduje na burze každou vteřinu, a to má důsledky.
Likvidita je nižší, než jste zvyklí u akciových fondů. U nemovitostního fondu se cena podílu neodvíjí od burzy, ale z pravidelného znaleckého ocenění budov, takže reaguje se zpožděním a mezi oceněními se prakticky nehýbe. Odkup navíc může mít delší lhůtu a za předčasný výstup před doporučenou dobou držby si fond může účtovat srážku. U projektu na Upvestu jsou peníze zpravidla vázané až do splatnosti projektu, dřívější výstup často není samozřejmostí. Nemovitosti proto nejsou nástroj pro peníze, které můžete kdykoli potřebovat.
Nižší kolísání na papíře neznamená nižší riziko. Znalecké oceňování dělá křivku nemovitostního fondu opticky hladkou, ale hladkost je vlastnost způsobu oceňování, ne důkaz bezpečí. Skutečná rizika, prázdné prostory, pokles cen realit, růst úrokových sazeb nebo problém developera, jsou reálná a projeví se se zpožděním. U jednotlivého projektu je riziko koncentrované do jedné stavby.
Výnos je odměnou za tuto nelikviditu a riziko. Nevymýšlíme konkrétní procenta, historické výnosy nejsou zárukou budoucích. Chcete-li porovnat, co reálně nabízejí nemovitostní i jiné fondy dostupné v Česku, projděte si čísla sami ve srovnávači fondů nad daty více než 1300 fondů.
Poplatky: kde se u realit skrývá výnos
Poplatky u nemovitostních produktů bývají hůř dohledatelné než u běžných fondů a přitom rozhodují o čisté návratnosti. U nemovitostních fondů narazíte typicky na tři vrstvy: vstupní poplatek při nákupu, roční úplatu za obhospodařování, u aktivně řízených fondů se roční nákladovost TER běžně pohybuje orientačně kolem 1 až 2 %, a případnou srážku při předčasném odkupu. Pro srovnání, levné indexové ETF mají nákladovost řádově kolem 0,2 % ročně, jenže drží akcie realitních firem, ne budovy, takže nejde o totéž zboží.
U části realitních fondů v nabídce KB jsme přesné poplatky na veřejných kartách fondů nenašli, jsou k dohledání až v dokumentu KID a v ceníku. To samo o sobě je důvod ptát se na ně dřív, než smlouvu podepíšete. U projektů na Upvestu si ověřte, jakou část výnosu bere platforma a jak se počítá.
Než se rozhodnete, spočítejte si dopad poplatků na dlouhém horizontu. I zdánlivě malý roční rozdíl v nákladech se přes deset a více let promítne do výsledku výrazně. K tomu slouží naše kalkulačka: kolik mě stojí fond, kde uvidíte, kolik z výnosu spolknou poplatky u vaší konkrétní částky a doby držby.
Jak u KB prakticky začít a s čím počítat
Cesta k realitám u KB obvykle vede přes pobočku, videohovor se specialistou nebo přehled v aplikaci KB+. Nemovitostní fond s vyšším vstupem, orientačně od 1 mil. Kč u realitních fondů skupiny, patří spíš do konzultace než do rychlého online nákupu z mobilu. Projekty na Upvestu mají vlastní logiku, počítejte s tím, že si vybíráte konkrétní stavbu a přijímáte její časový plán.
Než cokoli podepíšete, projděte si tři dokumenty: statut fondu nebo podmínky projektu, dokument KID s rizikovým ukazatelem a náklady, a aktuální ceník. Ptejte se konkrétně na dobu vázanosti peněz, na lhůtu a poplatek při odkupu a na to, do čeho přesně vaše peníze půjdou. Zvažte také, zda nemovitosti mají tvořit celé vaše portfolio, nebo jen jeho doplněk k likvidnějším složkám.
A pokud chcete jistotu, že rozumíte tomu, co kupujete, vyplatí se získat druhý názor zvenčí, nezávisle na tom, kdo produkt prodává. Nemovitosti jsou dlouhý závazek s omezenou možností couvnout, takže rozhodnutí na začátku váží víc než u likvidních fondů.
Zdroje: veřejně dostupné informace Komerční banky a skupiny (Amundi Czech Republic, historicky IKS KB) a platformy Upvest k datu 08/2026, dokumenty KID a statuty konkrétních fondů, veřejné karty fondů. Orientační údaje o minimech, poplatcích a lhůtách vždy ověřte v aktuálním ceníku a v dokumentu KID daného produktu. Aktualizováno 08/2026.
Kolik potřebuji na nemovitostní fond u KB?
U realitních fondů ve skupině Komerční banky bývá vstup vyšší než u běžných podílových fondů, orientačně od 1 mil. Kč. Přesnou minimální částku i typ fondu ověřte ve statutu a v dokumentu KID konkrétního produktu, protože podmínky se u jednotlivých fondů liší.
Jaký je rozdíl mezi nemovitostním fondem a projektem na Upvestu?
Nemovitostní fond drží portfolio mnoha budov a rozkládá tak riziko, spravuje ho profesionální tým a míří na delší, průběžné držení. Projekt na Upvestu financuje jednu konkrétní stavbu na předem danou dobu s předem daným úročením, riziko i výnos se odvíjejí od té jediné akce a od developera. Fond diverzifikuje, projekt koncentruje.
Jak rychle dostanu z nemovitostní investice peníze zpět?
Zpravidla pomaleji než u akciového nebo dluhopisového fondu. U nemovitostního fondu může statut stanovit delší lhůtu pro odkup a srážku za výstup před doporučenou dobou držby, v mimořádné situaci lze odkup i pozastavit. U projektu na Upvestu jsou peníze obvykle vázané do splatnosti. Nemovitosti proto nejsou nástroj pro peníze, které můžete kdykoli potřebovat.
Kolik stojí investice do nemovitostí u KB?
U aktivně řízených nemovitostních fondů se roční nákladovost TER běžně pohybuje orientačně kolem 1 až 2 %, k tomu může být vstupní poplatek a srážka při předčasném odkupu. U části realitních fondů KB nejsou přesná čísla na veřejných kartách a jsou k dohledání až v dokumentu KID a v ceníku, proto je ověřte předem. Dopad poplatků na vaši částku si spočítejte v naší kalkulačce.
Je nemovitostní fond bezpečnější než akciový, když míň kolísá?
Ne nutně. Nemovitostní fond vypadá stabilně proto, že se oceňuje znalecky se zpožděním, ne na burze. Ta hladkost je vlastnost oceňování, ne důkaz nízkého rizika. Reálná rizika jako pokles cen realit, neobsazené prostory nebo růst sazeb se projeví později. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.
Upozornění: Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Text má informativní a srovnávací charakter a nepředstavuje investiční doporučení. Uvedené parametry a poplatky jsou orientační, závazné jsou vždy aktuální ceník a dokument KID (sdělení klíčových informací) dané služby či fondu. Před rozhodnutím doporučujeme individuální konzultaci.
Chcete rozumět tomu, co kupujete, dřív než to podepíšete?
Spočítejte si v kalkulačce: kolik mě stojí fond, kolik z výnosu u vaší částky a doby držby spolknou poplatky. A pokud chcete druhý názor zvenčí, nezávisle na tom, kdo produkt prodává, ozvěte se nám.